La vente HLM en BRS, un moyen de prévenir les risques de la vente HLM ?

Initiée depuis 1965 mais accentuée depuis 2018, du fait de la loi Elan et de la RLS, la vente HLM est un sujet central pour les organismes Hlm au regard de leurs contraintes économiques, celle-ci étant l’un des leviers financiers pour poursuivre la production de logements sociaux. Soumis à des contraintes croissantes sur leur exploitation et fortement pénalisés par la RLS, un grand nombre d’entre eux ne peuvent plus désormais équilibrer leurs comptes sans les produits de la vente HLM (la gestion locative seule étant déficitaire), qui sont passés d’une recette exceptionnelle à une recette courante.

Dans ce contexte, l’USH a soutenu depuis 2020 un programme de recherche sur la vente HLM avec l’appui de la Banque des territoires, du PUCA et de différents partenaires. Les travaux des 5 équipes mobilisées ont été présentés le 10 décembre dernier.

Parmi les pistes de travail envisagées, a été proposée par des chercheurs celle de développer  la vente HLM en BRS pour remédier à certains risques soulevés par leurs travaux.

Espacité est mobilisée sur le BRS depuis ses origines et sur l’exploration de terrains d’application, donc celui de la vente HLM. Pour nous, cette modalité de vente présente en effet un certain nombre d’atouts.

Le premier est de garantir la non-spéculation sur les biens vendus. Il n’existe pas en droit aujourd’hui de moyen plus puissant pour limiter les plus-values à la revente dans la durée.

C’est également un moyen de « rester » dans la copropriété et de veiller à son bon entretien, mais aussi de percevoir des difficultés qui pourraient y émerger, et éventuellement, de faire marche arrière en préemptant les logements revendus, comme cela est permis par le BRS à chaque mutation.

C’est aussi un moyen de sanctuariser l’occupation à titre de résidence principale en BRS, ce qui peut être précieux en secteur touristique.

Mais au-delà de la prévention de ces risques, la vente HLM en BRS peut également permettre plus facilement aux occupants d’acquérir leur logement, en rendant les logements moins chers. Le modèle repose sur l’idée de pratiquer une décote sur le prix de vente, représentant la part « foncière » financée dans la durée par une redevance, comme dans le neuf.

On constate en effet, avec l’augmentation de la vente HLM, que la part des locataires occupants partis les acquéreurs diminue au profit d’autres catégories d’acquéreurs. La vente en BRS est alors une offre qui peut être spécifiquement tournée vers les locataires occupants, en leur permettant de devenir propriétaire pour une charge mensuelle proche de ce qu’ils payaient en étant locataires.

Le produit de ces ventes en BRS est moindre pour les organismes HLM que dans le cas d’une vente classique.

Mais l’analyse économique doit aussi en compte l’autofinancement généré chaque année par la redevance, qui peut ne pas être marginal.

De plus, depuis la loi Élan, les prix de vente des logements sont relativement libres et plutôt déterminés par le marché, ce qui donne une grande souplesse aux bailleurs. Pour cette raison, il est possible de s’interroger, dans certaines situations, sur la réalité d’une décote BRS par rapport une vente classique.

Ceci étant, augmenter le volume de ventes pourrait être néanmoins nécessaire du fait du report vers la vente en BRS, ce qui peut se faire de manière responsable, en veillant aux enjeux territoriaux.

Les premières expériences de vente Hlm en BRS témoignent de stratégies des organismes assez variées, sur ce sujet comme sur la vente HLM et comme sur le BRS, et en particulier selon les enjeux territoriaux et leur parc de logements.  Ceci veut aussi dire, pour un organisme, qu’il est primordial de se fixer en premier lieu une stratégie avec des priorités, et d’étudier finement les conditions de mobilisation au regard de son patrimoine et du marché, avant de se lancer dans la mobilisation de cet outil, pour atteindre ses propres objectifs.

Enfin, on peut noter que la mobilisation du BRS ne résout pas pour autant toutes les questions posées par la vente HLM, et notamment pas celle du déficit de parc accessible aux ménages les plus modestes. Mais là aussi, un équilibre est à rechercher, dans les territoires, pour concilier différents objectifs et s’adapter au contexte économique des bailleurs et des ménages.