Le Bail Réel Solidaire, une propriété comme une autre ?

En 2018, Espacité a réalisé une première étude pour la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) concernant la réceptivité du grand public et la commercialisation des logements en BRS. Considérant le développement actuel du modèle et les interrogations des acteurs dans le cadre de sa mise en œuvre, il est apparu intéressant de renouveler l’exercice en nous intéressant plus spécifiquement aux stratégies développées par les OFS et les opérateurs lors de la commercialisation ainsi que les arguments déclencheurs de la vente pour les ménages, ou à l’inverse les freins identifiés. La présente étude doit ainsi permettre de mieux comprendre si et comment, sous quelles conditions, la commercialisation du BRS fonctionne.

Le bail réel solidaire est un mode de production encore récent mais en plein développement à l’échelle nationale. 110 OFS étaient agréés fin 2022. Les 3 000 logements réservés ou vendus en BRS ont été dépassés en 2022 (1).
Proposant une forme alternative de propriété, le BRS a pu susciter – et suscite encore – des interrogations quant à la manière dont les ménages le perçoivent et adhèrent à ses spécificités. Une fois le contrat signé, ils sont propriétaires de droits réels liés au bâti alors que l’organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, pour lequel le ménage paie une redevance foncière. Ainsi, la commercialisation des logements en bail réel solidaire nécessite de faire preuve de pédagogie auprès des ménages potentiellement preneurs de droits réels.

En 2018, Espacité a réalisé une première étude pour la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) concernant la réceptivité du grand public et la commercialisation des logements en BRS. Considérant le développement actuel du modèle et les interrogations des acteurs dans le cadre de sa mise en œuvre, il est apparu intéressant de renouveler l’exercice en nous intéressant plus spécifiquement aux stratégies développées par les OFS et les opérateurs lors de la commercialisation ainsi que les arguments déclencheurs de la vente pour les ménages, ou à l’inverse les freins identifiés. La présente étude doit ainsi permettre de mieux comprendre si et comment, sous quelles conditions, la commercialisation du BRS fonctionne.

Dans une première partie, notre analyse se concentre sur la perception du dispositif par les potentiels acquéreurs. Il s’agit de comprendre les réactions des ménages face à ce type de produit, les avantages et inconvénients de ce mode de propriété spécifique selon eux et les atouts ou freins à la vente au regard de cette perception. La deuxième partie s’intéresse aux stratégies et aux outils de communication : elle vise à présenter comment les logements en BRS sont commercialisés et en quoi les méthodes de communication sont adaptées ou spécifiques. La troisième partie propose d’analyser le profil des acquéreurs en s’appuyant sur les premières expériences de commercialisation. La dernière partie enfin s’intéresse aux difficultés rencontrées par les acquéreurs pour accéder à la propriété en BRS et aux conditions de réussite de cet achat.