Le BRS, un outil pour les nouveaux élus

Après des tâtonnements et des ajustements du cadre inhérents à toute innovation, les organismes de foncier solidaire se développent aujourd’hui de manière importante. Plus de 30 Organismes de Foncier Solidaire (OFS) sont aujourd’hui agréés et de nombreux projets permettant d’envisager un doublement de ce nombre d’ici 2 ans. Nombre de candidats aux municipales ont notamment proposé la création d’un OFS lorsque la collectivité ne s’en était pas encore doté et les élus devraient donc porter de nouvelles initiatives. Parallèlement, les premières opérations sont mises à l’habitation, et le nombre d’opérations en phase de commercialisation croît.

Espacité a, avec d’autres acteurs – collectivités, services de l’Etat, établissements publics fonciers, acteurs du secteur HLM, mais aussi avocats, notaires, banques, géomètres-experts, promoteurs – contribué à défricher ce nouveau concept reposant sur la dissociation du foncier et du bâti. Après avoir contribué à la définition de son cadre réglementaire, exploré de nouveaux terrains d’application (vente HLM, traitement des patrimoines privés dégradés…), notre agence a accompagné plus d’une vingtaine d’initiatives, de collectivités, de bailleurs ou encore d’EPF. C’est une satisfaction de constater que ce qui était au début qu’une idée, est devenu un véritable outil de production de logements pour de nombreux acteurs.

Certains pourraient y voir un effet de mode. Mais, à l’aune de tous les travaux qui ont désormais étaient menés sur le sujet, on constate cet outil multiforme peut produire des effets réels dans différents contextes et avec différents modèles, qui ont chacun leur pertinence et leur légitimité.

Au lendemain des élections municipales, on peut notamment souligner que le BRS peut être pour un EPCI un outil puissant de mise en œuvre de sa politique de l’habitat, grâce à son ouverture et à sa souplesse.

Bien sûr, un outil ne fait pas une stratégie. D’ailleurs, il est essentiel de ne pas se focaliser sur la technicité de l’outil mais bien de voir comment il permet d’atteindre ses objectifs, pour que l’OFS créé ne soit pas une coquille vide ou un gadget. Un OFS de collectivité peut avoir une plus-value spécifique, à condition de bien définir sa stratégie.

Tout d’abord, il s’agit de voir en quoi le BRS peut répondre aux enjeux identifiés dans le Programme local de l’Habitat, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Aujourd’hui, il est possible assez simplement de définir les conditions dans lesquelles la mobilisation du BRS peut être pertinente dans la production neuve, en fonction des coûts du foncier. Bien sûr, tous les territoires n’appellent pas nécessairement à développer une offre neuve en BRS, il faut que le coût du foncier soit suffisamment élevé pour que cela se justifie. Mais l’effet levier spécifique que la collectivité peut avoir en créant son OFS est d’articuler cet outil avec les aides qu’elle accorde en matière d’accession sociale, que ce soit au travers des aides directes ou des minorations foncières. C’est donc ce travail fin de calibrage de l’offre en BRS en fonction des aides de la collectivité qui doit être réalisé, en lien avec les priorités politiques portées par le PLH (localisation, typologie, niveau de prix des droits réels et redevance, en fonction des publics cibles…). La collectivité peut aussi étudier les autres terrains d’application du BRS sur son territoire, notamment pour des opérations en renouvellement urbain. Alors que les enjeux d’artificialisations des sols sont majeurs, mais que les objectifs ont du mal à être atteints au regard de la complexité et des coûts des opérations, le BRS peut constituer une solution, à la fois au travers du lissage dans le temps des coûts mais aussi de la sanctuarisation des aides publiques souvent nécessaires à l’équilibre de ces opérations.

Ensuite, une fois les potentialités de développement du BRS identifiées, il s’agit de définir le cadre de l’OFS : sa forme juridique, sa gouvernance, ses modalités de fonctionnement et notamment ses partenariats, son plan de développement et son modèle économique. Là aussi, les choix faits doivent l’être au regard des objectifs fixés et donc de la stratégie de la collectivité en matière d’habitat. C’est d’ailleurs l’une des conditions de son fonctionnement efficace, pérenne et soutenable.

Cependant, selon les contextes, les acteurs et les enjeux, il peut aussi s’avérer pertinent pour une collectivité non pas de créer son propre OFS mais de prendre appui sur des OFS existants : sa capacité d’action sera alors différente. Chaque territoire est spécifique de par ses acteurs, ses enjeux, ses priorités : la mobilisation pertinente du BRS dépend de tous ses facteurs, et c’est pourquoi il n’existe pas une recette magique, seule une analyse approfondie du contexte et des enjeux mise en regard des potentialités du BRS permet d’identifier quelle est la meilleure solution sur un territoire donné.

Ainsi, le Bail réel solidaire est un outil puissant et souple de mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat dont peuvent s’emparer les EPCI, en tant qu’outil de mise en œuvre de leur stratégie globale. Pour chacun, il s’agit d’identifier ensuite les meilleures conditions de portage des BRS par un OFS.